l’immobilier Un marché déstructuré échappant à tout contrôle
L'évolution des prix de l'immobilier fut tellement rapide que la Fédération nationale des agences immobilières se dit incapable d'élaborer le baromètre de l'immobilier. La forte hausse des prix des biens immobiliers enregistrée au cours des dernières années dépasse tout entendement.
«Nous avons tenté de récolter des informations pour élaborer le baromètre de l'immobilier. Mais elles ont été vite dépassées par le temps», nous confie Abdelhakim Aouidat, vice-président de la Fédération nationale des agences immobilières (Fnai).
L'Algérie ne dispose pas d'évaluateurs de biens, laissant un vide dans ce domaine. Pourtant nécessaire et indispensable, notamment pour les services des impôts
en cas de redressement fiscal, des banques en cas d'hypothèque ou des compagnies d'assurances en cas d'assurance du bien, le baromètre de l'immobilier est encore inexistant en Algérie.
L'absence de cet instrument a favorisé la spéculation, la flambée des prix, conjuguée à de fausses déclarations en termes de location ou de vente. Un grand écart de prix peut être constaté pour la vente de deux appartements situés dans le même endroit.
En cas de redressement fiscal, ajoutera Abdelhakim Aouidat, «les services des impôts prennent comme référence les prix indiqués dans les annonces parues dans les journaux, ainsi que sur les autres supports publicitaires».
Ceci a ouvert la voie à des redressements fiscaux parfois surévalués du fait que la référence prise est initialement gonflée de 30 à 40%. «C'est une pratique que l'Etat est appelé à corriger», estime-t-il.
L'absence d'une référence pour la fixation des prix a ouvert la voie aussi aux fausses déclarations dans les transactions que Abdelhakim Aouidat préfère nommer «sous-estimation». Un phénomène qui n'est pas nouveau en Algérie, puisqu'il remonte à des dizaines d'années déjà.
Cette sous-estimation de la valeur des biens constitue une contrainte pour les agents immobiliers dans la mesure où elle représente un «mensonge» et est un «faux témoignage» devant le notaire chargé d'éditer le contrat de location ou de vente.
C'est aussi un risque pour les professionnels qui se voient obligés de dire la vérité devant la justice en cas de conflit entre le vendeur et l'acquéreur. C'est pour ces raisons que des propositions ont été faites par la Fnai en vue de «casser le tabou de la fausse déclaration».
«Il faut étudier les causes et penser aux solutions», a estimé M. Aouidat, rappelant la proposition faite au ministère des Finances, il y a environ trois années, et qui a trait à la revalorisation du parc immobilier de l'Etat. «Lorsque l'Etat fixe le prix d'un bien, l'acquéreur qui le revend ne déclare pas la totalité du prix pour payer moins de taxes. D'où l'indispensabilité de revaloriser le parc immobilier et de baisser davantage la fiscalité», relève-t-il.
Des allègements fiscaux sans incidence
Malgré les allègements fiscaux afin d'encourager le secteur immobilier, les propriétaires algériens continuent de s'abstenir de déclarer le prix réel de vente ou de location. Il reste encore, de l'avis du vice-président de la Fnai, beaucoup de choses à faire. Toutefois, la loi de finances complémentaire 2010 prévoit le blocage de 50% du prix du bien vendu au niveau du Trésor public.
Ce qui favorisera le retour massif des sous-déclarations. Il rappelle, dans ce sens, que l'ancien taux était de 20%. Si réellement cette mesure a été introduite dans la loi de finances complémentaire 2010, «nous souhaitons que cette mesure soit abrogée», a-t-il proposé, affirmant que le marché de l'immobilier sera bloqué avec cette nouvelle disposition.
La Fnai a entrepris depuis cinq ans de sensibiliser les propriétaires de biens immobiliers de déclarer la totalité des prix de vente ou de location afin de les sécuriser. La nouvelle mesure encouragera les gens à sous-estimer leurs biens afin d'échapper
à l'obligation de bloquer pendant une certaine période 50% du prix du bien au niveau du Trésor, ajoute-t-il. En principe, une déclaration sur l'honneur suffira pour garantir que le propriétaire du bien immobilier est exempt d'impôts.
La fédération plaide aussi pour un allègement des droits d'enregistrement afin d'encourager les propriétaires à déclarer le prix réel du bien vendu. S'agissant du marché de la location, les allègements apportés sur le plan fiscal n'ont pas vraiment abouti à des résultats probants, selon la Fnai.
Les salariés exclus
Le responsable de la Fnai relève par ailleurs que la non-satisfaction des besoins en location formulée par la classe moyenne des Algériens est due au décalage qui prévaut entre l'offre excessivement chère, accessible uniquement aux familles riches, et la demande qui reste importante mais dont le pouvoir d'achat est limité. Les cadres moyens ne peuvent pas se permettre un F2.
«L'Algérie ne dispose pas encore d'un véritable marché de l'immobilier», signale notre interlocuteur. Parmi les causes de la flambée des prix accentuée depuis 2003, la demande émanant des visiteurs étrangers, prêts à payer des loyers faramineux. Le retard accusé par l'Agence pour l'amélioration et le développement du logement (Aadl) pour finaliser ses projets de location-vente n'est pas en reste.
Certains acquéreurs étaient obligés de recourir à la location en attendant la réception de leur logement. La forte demande sur les grandes villes du pays a poussé les propriétaires à augmenter sensiblement les prix. Pour relancer l'activité, le responsable de la Fnai préconise, en premier lieu, la moralisation du secteur. M. Aouidat propose aussi de lancer un projet de deux millions de logements qui seront destinés uniquement à la location et non à la propriété.
Ce type de projet ramènera les prix à la baisse car les disponibilités augmenteront sensiblement. D'ici 2020, l'Algérie aura un surplus du parc immobilier. L'achèvement des habitations en cours de construction devra également bénéficier de mesures de facilitations afin d'augmenter l'offre de l'immobilier sur le marché. «Seule l'abondance de l'offre pourrait redynamiser le secteur», a-t-il estimé.
Source: Le temps d'Algérie